Warum ist der Makleralleinauftrag so wichtig?

Wer als Eigentümer eine Immobilie verkaufen will, steht regelmäßig vor der Frage, ob er einen oder mehrere Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen soll. Die Rolle eines zentralen Immobilienmaklers als Ansprechpartner für den Eigentümer und für alle Kaufinteressenten ist das Leitbild des Makleralleinauftrages.

Die DIN-Norm für Maklerdienstleistungen spricht eine Empfehlung für den Abschluss eines Makleralleinauftrages aus (DIN EN 15733). Die folgenden Bestandteile sollte ein Makleralleinauftrag in dem Fall haben:

 

Schriftform

Der IVD empfiehlt jedem Verkäufer einer Immobilie den Abschluss eines schriftlichen Verkaufsauftrages
mit dem beauftragten Immobilienmakler. Damit später alle Absprachen zwischen Eigentümer und Kunde belegt
und im Zweifel auch bewiesen werden können, sollte jeder Verkäufer auf einen schriftlichen Vertrag bestehen.
In dem schriftlichen Vertrag werden die Daten des Eigentümers, des Immobilienmaklers und vor allem des Immobilienobjekts ausführlich festgehalten.

Zentraler Ansprechpartner

Für den Auftraggeber hat der Makleralleinauftrag eine Reihe von Vorteilen. Der wichtigste Grund,
der für einen Makleralleinauftrag spricht, ist, dass der Verkauf der Immobilie über einen zentralen
Ansprechpartner gesteuert wird. Durch einen Alleinauftrag ist sichergestellt, dass nicht das gleiche
Objekt mehrfach und womöglich von unterschiedlichen Maklern und dem Verkäufer selbst zu unterschiedlichen
Preisen angeboten wird. Das geschieht in der Regel dann, wenn – wie es bei einfachen Makleraufträgen häufig
geschieht – verschiedene Makler parallel beauftragt werden. Parallelangebote machen auf Kaufinteressenten meist
einen ungünstigen Eindruck. Zudem besteht die Gefahr, dass der Käufer oder Mieter am Ende mehrmals die
volle Provision zahlen muss. Zudem verpflichtet der Makleralleinauftrag den alleinbeauftragten Makler zu vermehrten Dienstleistungen.

Unteraufträge an Kollegen

Vielfach spielt die Vorstellung des Verkäufers oder Vermieters eine wichtige Rolle, wonach mehrere Makler
doch einen vielfach schnelleren Erfolg bringen müssten. Deshalb sollte in dem Makleralleinauftrag ausdrücklich
geregelt sein, ob der Immobilienmakler das Objekt gemeinschaftlich mit anderen Kollegen bearbeiten und
Unteraufträge an diese Kollegen erteilen darf.

Höhe der Provision

Die Höhe der Provision, die der Eigentümer an den Immobilienmakler bei erfolgreicher Durchführung des Auftrages
bezahlt, sollte in jedem Fall in dem Vertrag fixiert werden. Das Maklerrecht nimmt auf die sogenannte ortsübliche
Provision bezug, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung der Provisionshöhe festgelegt ist. Besser ist es, dass
Eigentümer und Makler den Prozent-Satz der Maklerprovision vereinbaren.

Zeitpunkt der Zahlung der Provision

In dem Makleralleinauftrag sollte festgelegt werden, wann die Provision zur Zahlung fällig ist.
Eine Rechnungslegung durch den Immobilienmakler ist ohnehin unabdingbar. Üblich ist es, dass die
Rechnungslegung mit dem Abschluss des Vertrages über die vermittelte Immobilie, also z.B. dem notariell
beurkundeten Kaufvertrag, erfolgt. Nach Rechnungslegung sollte ein Zahlungsziel von zum Beispiel zwei Wochen vereinbart werden.

Interessenten des Eigentümers

Der Makleralleinauftrag kann in zwei Varianten abgeschlossen werden: In der einen Variante hat der Eigentümer das Recht,
die Immobilie an eigene Interessenten, zum Beispiel aus der Familie zu verkaufen oder zu vermieten, ohne dass dann eine
Provision an den Immobilienmakler bezahlt werden muss. In der anderen Variante verpflichtet sich der Eigentümer, alle Interessenten,
die sich direkt an ihn wenden auch tatsächlich an den Immobilienmakler weiter zu leiten (sogenannte qualifizierter Alleinauftrag
mit einer Verweisungsklausel an den Immobilienmakler). Die letztere Variante wird ein Eigentümer immer dann wählen, wenn er alle
Kauf- oder Mietinteressenten einer Vorprüfung durch den Immobilienmakler unterziehen und sichergehen will, dass diese Prüfung stattgefunden hat.

Aufwandsentschädigungen

In der Regel enthält ein Makleralleinauftrag eine Aufwandsentschädigungsvereinbarung für den Fall,
dass der Verkauf oder die Vermietung nicht erfolgreich verläuft. Die Höhe der Aufwandsentschädigung
richtet sich nach dem Preis der Immobilie, der Dauer der Bemühungen des Immobilienmaklers, den Marketingausgaben,
die der Makler hatte, zum Beispiel für Anzeigen, Verkaufsschilder, Prospekte, Luftbild, Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Höhe des Kaufpreises

In dem Makleralleinauftrag sollte die Höhe des Preises der Immobilie festgeschrieben werden, mit der der Immobilienmakler
den Verkaufsprozess startet. Es sollte zugleich festgehalten werden, ob dieser Preis fix ist oder ob der Immobilienmakler
einen Spielraum bei den Verhandlungen hat. Es kann auch ein Zeitraum fixiert werden, nach dem die Höhe
des ersten Angebotspreises zwischen Eigentümer und Immobilienmakler neu festgelegt wird.

Dauer des Alleinauftrags

Es ist üblich, eine Laufzeit von sechs Monaten für einen Makleralleinauftrag zu vereinbaren. Der Vertrag endet
automatisch mit der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie durch den Immobilienmakler oder dem tatsächlich erfolgten Verkauf.
Sollte die erste Laufzeit nicht ausreichen, kann in den Vertrag eine Klausel für eine automatische Verlängerung des Vertrages
um weitere drei Monate aufgenommen werden. Danach beträgt die automatische Verlängerung häufig nur noch einen Monat.

Wichtig: Nachwirken des Vertrages

Ein ausgelaufener oder gekündigter Maklervertrag wirkt nach. Das heißt: Entschließt sich ein Kunde, der über den
Makler auf die Immobilie aufmerksam wurde, einige Wochen nach dem Auslaufen der Vereinbarung, das Objekt doch zu
erwerben, hat der Makler ein Anrecht auf die festgelegte Provision. Die Gerichte vertreten die Ansicht,
dass sich Verkäufer und Käufer ohne Zutun des Maklers nicht kennen gelernt hätten und nicht ins Geschäft gekommen wären.
Für diese Nachwirkungszeit gibt es keine Richtlinie. Sie wird je nach Einzelfall von den Gerichten individuell
festgesetzt und kann ein halbes Jahr und länger betragen. © IVD

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