Fehler #15 Sich nicht um den Vertrag kümmern

Ist ein Käufer gefunden und die Finanzierung gesichert, kommt es letztendlich zum Vertrag. Ein Irrglaube ist es, dass Käufer und Notar sämtliche Punkte im Kaufvertrag prüfen und Sie sich nicht großartig um den Inhalt kümmern müssen. Richtig ist aber, dass der Notar lediglich den Vertrag verfasst und die rechtlich wasserdichte Form sicherstellt. Er formuliert den Vertrag nur so, wie die Parteien es wünschen. Ist der Käufer der Auftraggeber und entscheidet, welcher Inhalt dem Vertrag zugrunde liegt, kann es schnell zu Formulierungen kommen, die zu Ihren Ungunsten sind.

Privatverkäufer lassen häufig wichtige und kaufrelevanten Details weg. Die beste Lösung ist ein Vorvertrag, der beiden Parteien eine Sicherheit bietet. Es zählt auch nicht zu den Aufgaben eines Notars, die wirtschaftlichen Aspekte des Vertrags zu kontrollieren. Beispielsweise kontrolliert der Notar nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist. Ebenfalls darf der Notar nicht ohne Weiteres die Bonität und Vertrauenswürdigkeit der Vertragspartner infrage stellen.

Ein Immobilienkauf dauert auch etwas länger als ein Brötchenkauf beim Bäcker. Sind sich Verkäufer und Interessent einig, dauert es immer noch einige Monate, bis der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Deswegen empfehlen wir, wie bereits in unserer Reihe “Die 15 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf” erwähnt, dass eine gute vorherige Planung das A und O beim Immobilienverkauf ist. Privatverkäufer sollten sich schon bereits vor der ersten Anfrage von Kaufinteressenten um ALLE Dokumente kümmern. Zu einem rechtskonformen Kaufvertrag zählt nicht nur die Unterschrift beider Parteien, sondern auch die Vollständigkeit aller Unterlagen (wie z. B. der Energieausweis).

Der Vorvertrag: Auf das kommt es an

Nach den ersten Gesprächen mit dem Notar, wird dieser in der Regel einen Vertragsentwurf erstellen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen sich diesen Vertrag vor der Beurkundung gründlich durchlesen. Entstehen Unklarheiten, sollte der Notar kontaktiert werden und ein weiterer Termin vereinbart werden. Der Vorvertrag ist dann sinnvoll, wenn sich Käufer und Verkäufer bereits einig sind, sich der Eigentümerwechsel jedoch noch hinzieht. Im Vorvertrag verpflichten sich Käufer und Verkäufer zu einem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags, allerdings zu einem späteren Zeitpunkt. Im Vorvertrag sollten folgende Informationen enthalten sein:

  • Name der Vertragsparteien
  • Zahlungsmodalitäten
  • Bezeichnung der Immobilie laut Grundbuch
  • Kaufpreis
  • Schadensersatzregelungen
  • Bedingungen für den Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Voraussetzungen für den Abschluss des Kaufvertrags (z. B. Finanzierungszusage)
  • Frist für Abschluss des Kaufvertrags

Auch der Vorvertrag sollte notariell beglaubigt werden. Es gibt beim Vorvertrag auch Absichtserklärungen ohne Notar, diese haben jedoch keine rechtliche Verbindlichkeit und im Streitfall vor Gericht keinen Bestand.