Bei Feldbusch Immobilien werden wir häufig mit der Frage konfrontiert, ob es sich lohnt, ein Einfamilienhaus zu vermieten oder ob der Verkauf nicht die bessere Option ist. Gerade wenn das Haus zuvor selbst bewohnt wurde, hängen oft viele Emotionen daran. Doch auch wirtschaftlich betrachtet gibt es einige Aspekte, die gegen die Vermietung eines Hauses und für den Verkauf mit anschließender Reinvestition in Eigentumswohnungen sprechen.

Pro und Kontra: Hausvermietung vs. Wohnung als Kapitalanlage

Einfamilienhaus vermieten

Vorteile:

• Nur ein Mieter, daher weniger Verwaltungsaufwand hinsichtlich Mietverhältnissen
• Keine Verkaufs- und Kaufnebenkosten, da das Haus bereits im Besitz ist
• Potenziell weniger Mieterwechsel als bei kleineren Wohnungen

Nachteile:

• Emotionale Bindung kann den Umgang mit dem Mietverhältnis erschweren
• Häufige Abnutzung durch Mieter, die das Haus nicht so pflegen wie der Eigentümer selbst
• Hohe Instandhaltungskosten (z. B. Dach, Fassade, Garten, Heizsystem)
• Finanzielle Belastung liegt allein beim Eigentümer: Reparaturen wie eine defekte Heizung müssen sofort behoben werden, was hohe Kosten verursachen kann
• Geringere Quadratmeterpreise und somit schlechtere Rendite gemessen am aktuellen Verkehrswert im Vergleich zu kleineren Einheiten
• Kompletter Verwaltungsaufwand liegt beim Eigentümer
• Hohe Abhängigkeit von einem einzigen Mieter (Mietausfallrisiko)
• Familien sind in der Regel die einzige Zielgruppe, die ein Haus mietet. Sollten sie die Möglichkeit haben, Wohneigentum zu erwerben, werden sie dies oft tun und ausziehen, was zu häufigeren Mieterwechseln führen kann.

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage

Vorteile:

• In der Regel bessere Rendite, da kleinere Flächen zu einem höheren Quadratmeterpreis führen
• Man muss sich nur um sein Sondereigentum kümmern, um den Rest kümmert sich die Hausverwaltung
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet Rücklagen, und man zahlt nur seinen Miteigentumsanteil an großeren Sanierungen (z. B. Heizungsaustausch, Fassadenrenovierung)
• Defekte an Gemeinschaftseinrichtungen wie Heizung oder Fenster sind in der Regel Sache der WEG und somit der Hausverwaltung
• Gestreutes Risiko: Kein Klumpenrisiko – wenn eine Miete ausfällt, ist das finanzielle Problem geringer, da mehrere Einheiten Einnahmen generieren
• Mehr Flexibilität: Falls Geld benötigt wird, kann eine einzelne Einheit verkauft werden, ohne das gesamte Immobilienvermögen liquidieren zu müssen
• Höhere Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten, vor allem in städtischen Lagen
• Bessere Skalierbarkeit: Mehrere kleinere Wohnungen minimieren das Mietausfallrisiko
• Steuerliche Vorteile: Abschreibungen und Möglichkeiten zur Optimierung des Investments
• Einfacher zu verkaufen oder zu vermieten
• Erbschaft lässt sich besser aufteilen, sodass keine Eigentumsgemeinschaften unter den Erben entstehen
• Je nach Wohnung viele Zielgruppen möglich, von Singles und Paaren bis hin zu kleinen Familien oder Senioren
• Häufigerer Mieterwechsel, allerdings hat dieser Mehraufwand den Vorteil, dass es möglich ist, bei Bedarf die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen

Nachteile:

• Die WEG fasst Mehrheitsbeschlüsse, sodass in der Eigentümergemeinschaft demokratisch entschieden wird, welche Maßnahmen umgesetzt werden. Auch wenn man dagegen ist, kann eine Entscheidung dennoch durchgesetzt werden.
• Man ist gezwungen, ein Hausgeld zu bezahlen. Allerdings stellt dies auch einen Vorteil dar, da dadurch Rücklagen gebildet werden. Bei Reparaturen am Gemeinschaftseigentum wie Fassade oder Heizung wird in der Regel zunächst auf diese Rücklagen zurückgegriffen.

Der emotionale Aspekt: Was tun, wenn es das eigene Zuhause war?

Gerade wenn das Einfamilienhaus selbst bewohnt wurde, fällt die Entscheidung oft schwer. Die Erinnerungen an Familienfeste, Renovierungen und gemeinsame Erlebnisse können die objektive Entscheidung beeinflussen. Hier hilft es, sich bewusst zu machen: Ein Haus ist letztlich eine Immobilie und nicht der Ort, an dem die Erinnerungen weiterleben.

Zudem kann es für ehemalige Eigentümer schwierig sein, ihr früheres Zuhause in fremden Händen zu sehen oder mit Mietproblemen konfrontiert zu werden. Der Verkauf bietet daher nicht nur finanzielle, sondern auch emotionale Entlastung.

Fazit: Verkauf des Einfamilienhauses und kluge Reinvestition in Wohnungen

Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Vermietung eines Einfamilienhauses ist oft mit vielen Herausforderungen verbunden, während Eigentumswohnungen als Kapitalanlage flexibler, risikoärmer und steuerlich attraktiver sind. Wer sein Eigenheim verkauft, kann das freigesetzte Kapital nutzen, um in mehrere kleine Einheiten zu investieren und dadurch die Einnahmen breiter aufzustellen.

Wer sich mit dieser Frage beschäftigt, sollte sich professionell beraten lassen. Bei Feldbusch Immobilien helfen wir Ihnen gerne dabei, die richtige Entscheidung für Ihre Immobilie und Ihre finanzielle Zukunft zu treffen!